Wohnungseigentum bezeichnet die rechtlich verbindliche Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Wohnungen, die jeweils eigenständig erworben, verkauft und belastet werden können. Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das seit 1951 besteht und zuletzt 2020 umfassend modernisiert wurde.
Rechtliche Struktur: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Wohnungseigentum setzt sich aus zwei untrennbaren Komponenten zusammen:
- Sondereigentum: Umfasst die konkrete Wohnung – Innenwände (sofern nicht tragend), Bodenbeläge, Sanitäranlagen, Fenster von innen, Heizkörper. Der Eigentümer darf in diesem Bereich selbstständig gestalten.
- Gemeinschaftseigentum: Anteil am Grundstück, am Gebäude (Fundament, tragende Wände, Dach, Fassade), Treppenhaus, Heizungsanlage, Aufzug, Tiefgarage. Dieser Anteil wird als Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen und richtet sich meist nach der Wohnfläche.
In Riegelsberg, wo Mehrfamilienhäuser vor allem im Hauptort und in Walpershofen konzentriert sind, liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei rund 1.600 €/m². Eine 80-m²-Wohnung in fußläufiger Nähe zur Saarbahn Walpershofen-Etzenhofen kostet demnach im Median etwa 128.000 €.
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und Verwaltung
Alle Eigentümer eines Hauses bilden kraft Gesetzes die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – eine rechtsfähige Einheit, die ein eigenes Bankkonto führt, klagen und verklagt werden kann. Ihre Organe sind:
- Eigentümerversammlung: Beschließt über Hausordnung, Jahresabrechnung, Rücklagenbildung, größere Sanierungen.
- Verwalter: Führt laufende Geschäfte, koordiniert Handwerker, erstellt Wirtschaftsplan und Abrechnung.
- Verwaltungsbeirat: Kontrolliert den Verwalter, kann ab acht Einheiten gewählt werden.
Die Kostenverteilung für Gemeinschaftsangelegenheiten richtet sich nach dem Miteigentumsanteil, sofern die Teilungserklärung keine abweichende Regelung enthält.
WEG-Reform 2020: Mehr Tempo, mehr Rechte
Die am 1. Dezember 2020 in Kraft getretene Reform hat drei zentrale Neuerungen gebracht:
- Individuelle Modernisierungsmaßnahmen – etwa Einbau einer Wallbox, barrierefreier Umbau des Badezimmers, Glasfaseranschluss – können nun nicht mehr von der Eigentümergemeinschaft blockiert werden. Wer die Kosten selbst trägt, hat einen gesetzlichen Anspruch.
- Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum benötigen häufig nur noch eine einfache Mehrheit statt wie früher Einstimmigkeit.
- Der Verwalter hat erweiterte Befugnisse für Notfallreparaturen; gleichzeitig wurden Kontroll- und Auskunftsrechte der Eigentümer gestärkt.
Kaufprüfung und Nebenkosten in Riegelsberg
Wer eine Eigentumswohnung in Riegelsberg erwirbt, sollte neben dem Kaufpreis folgende Positionen einkalkulieren:
- Grunderwerbsteuer: 6,5 % im Saarland – bei 128.000 € also 8.320 €.
- Notar und Grundbuch: rund 1,5 % – etwa 1.920 €.
- Maklerprovision: Je 3,57 % für Käufer und Verkäufer (Saarländisches Bestellerprinzip) – rund 4.570 € käuferseitig.
- Monatliches Hausgeld: Umfasst Rücklagen, Versicherungen, Verwaltungskosten, Hausmeister; typisch sind 2,50–3,50 €/m² – bei 80 m² also 200–280 € pro Monat.
Vor Vertragsunterzeichnung empfiehlt sich die Einsicht in die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen sowie in die aktuelle Jahresabrechnung. Sie zeigen, ob Sanierungsstau herrscht, ob die Rücklage ausreichend gefüllt ist und wie konstruktiv die Gemeinschaft arbeitet. Unsere Finanzierungsseite bietet weitere Werkzeuge zur Kostenplanung.