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Mehrfamilienhaus

auch: MFH, Zinshaus, Renditehaus

Wohngebäude mit mindestens drei selbständigen Wohneinheiten, in Riegelsberg meist mit 180 bis 450 m² Wohnfläche und überwiegend als Renditeobjekt erworben.

Ein Mehrfamilienhaus ist ein Gebäude, das drei oder mehr eigenständige Wohnungen unter einem Dach vereint und im Ganzen – nicht als einzelne Eigentumswohnungen – veräußert wird. In Riegelsberg trifft man vor allem auf zweigeschossige Bauten der 1960er bis 1980er Jahre mit durchschnittlich vier bis sechs Wohneinheiten.

Wie ist ein Mehrfamilienhaus aufgebaut?

Die Mehrheit der in Riegelsberg gehandelten Objekte zeigt folgende Struktur:

  • Vier bis sechs Wohnungen mit je 50 bis 95 m² Nutzfläche, verteilt auf zwei oder drei Etagen.
  • Gesamtwohnfläche zwischen 180 und 450 m²; größere Objekte mit acht Einheiten sind in Walpershofen eher selten, in Güchenbach kaum vertreten.
  • Gemeinsame Treppenhäuser, Keller, Waschräume und Fahrrad­abstellräume als Gemeinschaftsflächen.
  • Gelegentlich eine gemischte Nutzung im Erdgeschoss – etwa eine Arztpraxis oder ein Büro.

Unterschied zur Eigentumswohnung

Der entscheidende Unterschied liegt im Eigentum: Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, erwirbt das gesamte Objekt inklusive sämtlicher Wohnungen, Mietverträge und Hausverwaltungspflichten. Der Käufer ist damit Vermieter aller Mieter und trägt auch das volle Instandhaltungsrisiko. Bei einer Eigentumswohnung hingegen gehören nur eine einzelne Wohneinheit sowie anteiliges Gemeinschaftseigentum zum Sondereigentum. Die Verwaltung und größere Instandhaltungsmaßnahmen werden durch eine Eigentümergemeinschaft organisiert. Aus Rendite-Sicht bedeutet das Mehrfamilienhaus höhere laufende Einnahmen, aber auch höheren Verwaltungsaufwand und größeres Klumpenrisiko bei Leerstand.

Marktzahlen Riegelsberg

Im 12-Monats-Zeitraum bis Ende Mai 2026 liegt der Median-Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser aus den Baujahren 1950 bis 1990 bei rund 295.000 Euro. Der mittlere Quadratmeterpreis erreicht 1.600 Euro pro m² Wohnfläche. Objekte in Saarbahn-Nähe – etwa im Umfeld der Haltestellen Riegelsberg Mitte oder Walpershofen-Etzenhofen – erzielen durch die ÖPNV-Premium-Lage Aufschläge von 5 bis 10 Prozent gegenüber den Hanglagen in Güchenbach. Bestandsobjekte ohne energetische Sanierung benötigen häufig Investitionen in Dämmung, Fenster und Heizung; diese Kosten müssen in der Renditekalkulation berücksichtigt werden.

Worauf Käufer achten sollten

  1. Bestehende Mietverträge: Sie gehen beim Kauf kraft Gesetzes auf den Erwerber über. Kündigungen wegen Eigenbedarf sind nur unter strengen Voraussetzungen möglich und selten praktikabel, wenn alle Einheiten vermietet bleiben sollen.
  2. Energetischer Zustand: Viele Objekte aus den 1960er und 1970er Jahren haben noch Einfachverglasung, ungedämmte Fassaden oder veraltete Ölheizungen. Die Sanierungskosten können bei 30.000 bis 80.000 Euro liegen.
  3. Renditeberechnung: Die Jahresnettomiete (alle Kaltmieten abzüglich nicht umlegbarer Kosten) wird durch den Kaufpreis geteilt. Üblich sind in Riegelsberg Brutto-Mietrenditen von 4 bis 5,5 Prozent; nach Abzug von Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Leerstandsrisiko verbleiben netto oft 2,5 bis 3,5 Prozent.
  4. Bodenrichtwert und Grunderwerbsteuer: In Riegelsberg liegen die Bodenrichtwerte für Wohnbauland zwischen 115 Euro/m² (Güchenbach) und 165 Euro/m² (Walpershofen). Die saarländische Grunderwerbsteuer beträgt 6,5 Prozent des Kaufpreises; hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 Prozent.
  5. Verkehrswertgutachten: Bei Objekten über 300.000 Euro empfiehlt sich ein Gutachten nach Ertragswertverfahren, das den Liegenschaftszinssatz, die Restnutzungsdauer und die nachhaltig erzielbaren Mieten prüft.

Finanzierung und Eigenkapital

Banken verlangen bei Mehrfamilienhäusern häufig 20 bis 30 Prozent Eigenkapital zuzüglich Nebenkosten. Bei einem Objekt für 295.000 Euro wären das mindestens 59.000 Euro Eigenkapital plus rund 24.000 Euro für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler (je 3,57 % Innen­provision). Die Mieterträge können die Kreditrate teilweise oder vollständig decken; ein positiver Cashflow entsteht aber meist erst nach energetischer Sanierung und entsprechender Mietanpassung. Weitere Informationen zur Finanzierung finden Sie auf der Seite Finanzierung. Preisvergleiche für einzelne Ortsteile bietet der Preisatlas, detaillierte Quartiersprofile die Rubrik Stadtteile.