Rendite bezeichnet die jährliche Verzinsung des Kapitals, das in eine Immobilie investiert wurde. Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung zur Vermietung kauft, rechnet in drei verschiedenen Stufen – je nachdem, wie detailliert Kosten und Finanzierung berücksichtigt werden.
Bruttorendite – der erste Orientierungswert
Die Bruttorendite setzt die Jahresnettomiete ins Verhältnis zum Kaufpreis:
Bruttorendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Ein Beispiel aus Walpershofen: Zwei-Zimmer-Wohnung, 65 m², Kaufpreis 104.000 €, Kaltmiete 520 € pro Monat. Jahreskaltmiete 6.240 €, Bruttorendite = (6.240 ÷ 104.000) × 100 = 6,0 %.
Diese Kennzahl ignoriert Kaufnebenkosten, laufende Bewirtschaftung und Leerstand – deshalb taugt sie nur für die erste Markteinschätzung. Im Saarland liegen Bruttorenditen für Bestandswohnungen je nach Lage zwischen 4,5 % (Güchenbach, Hanglagen) und 6,5 % (Riegelsberg Mitte, ältere Mehrfamilienhäuser).
Nettorendite – rechnet Realkosten ein
Die Nettorendite bezieht sowohl Kaufnebenkosten als auch laufende Bewirtschaftung ein:
Nettorendite = (Reinertrag ÷ Gesamtinvestition) × 100
- Gesamtinvestition: Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (6,5 %) + Notar und Grundbuch (~1,5 %) + ggf. Makler (3,57 %) = im Saarland ca. 11,5 % Aufschlag
- Reinertrag: Jahreskaltmiete minus Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfall, nicht umlagefähige Nebenkosten. Faustformel: 70–80 % der Bruttomiete bleiben übrig.
Im Walpershofen-Beispiel mit 11,5 % Nebenkosten (11.960 €) ergibt sich eine Gesamtinvestition von 115.960 €. Bei 25 % Bewirtschaftungsabschlag bleibt ein Reinertrag von 4.680 € → Nettorendite = (4.680 ÷ 115.960) × 100 = 4,0 %.
Diese Kennzahl ist deutlich realistischer als die Bruttorendite und bildet die Basis für jeden soliden Vergleich am Markt.
Eigenkapitalrendite – der Hebel durch Fremdkapital
Wer den Kauf mit einem Darlehen finanziert, rechnet die Verzinsung des tatsächlich eingesetzten Eigenkapitals:
Eigenkapitalrendite = [(Reinertrag − Zinsaufwand) ÷ Eigenkapital] × 100
Angenommen, im Walpershofen-Beispiel werden 80 % fremdfinanziert (92.800 €) bei 3,5 % Sollzins, dann:
- Zinsaufwand pro Jahr: 3.248 €
- Cashflow: 4.680 € − 3.248 € = 1.432 €
- Eigenkapital: 23.160 € (20 % der Gesamtinvestition)
- Eigenkapitalrendite = (1.432 ÷ 23.160) × 100 = 6,2 %
Der Hebel funktioniert, solange der Darlehenszins unterhalb der Nettorendite liegt. Bei steigenden Zinsen – oder sinkenden Mieten – dreht sich der Effekt schnell ins Negative.
Marktübliche Renditen in Riegelsberg
Auf Basis der Marktdaten 2025/2026 und der Preisatlas-Auswertungen lassen sich folgende Bruttorenditen für vermietete Eigentumswohnungen ableiten:
- Walpershofen (Saarbahn-Nähe): 4,8–5,8 %
- Riegelsberg Mitte (Bestand 1960–1985): 5,2–6,5 %
- Güchenbach (Hanglage, ältere Häuser): 5,5–7,0 %
Die Nettorenditen liegen in der Regel 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte darunter. Wer mit Fremdkapital arbeitet, sollte mindestens 20 % Eigenkapital mitbringen und einen Puffer für Zinsänderungen einplanen.
Rendite im Vergleich: Wann lohnt sich der Kauf?
Eine Nettorendite über 3,5 % gilt im Saarland als solide – vorausgesetzt, die Mikrolage stimmt und Leerstandsrisiko ist kalkulierbar. In Riegelsberg profitieren vermietete Objekte in fußläufiger Saarbahn-Lage (Haltepunkte Riegelsberg Süd, Riegelsberg Mitte, Walpershofen-Etzenhofen) von stabiler Nachfrage durch Pendler. Abseitige Hanglagen in Güchenbach bieten auf dem Papier höhere Renditen, erfordern aber genauere Prüfung von Bausubstanz und Vermietbarkeit.
Ergänzend zur Renditerechnung sollte der amtliche Liegenschaftszinssatz aus dem BORIS-Saarland-Portal herangezogen werden – er zeigt, welche Verzinsung der Gutachterausschuss als marktüblich ansieht.