Finanzierung

Eine Finanzierung bezeichnet das Zusammenspiel von selbst eingebrachten Mitteln (Eigenkapital) und aufgenommenem Fremdkapital (Bankdarlehen), mit dem der Kauf einer Immobilie gestemmt wird. Im Saarland gilt als Orientierung: Eigenkapital sollte mindestens die Erwerbsnebenkosten abdecken — idealerweise zusätzlich 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises selbst.

Welche Positionen zählen zu den Erwerbsnebenkosten?

Die Nebenkosten summieren sich im Saarland rasch auf 11 bis 12 Prozent des Kaufpreises und gliedern sich in:

• Grunderwerbsteuer — 6,5 Prozent des Kaufpreises, fällig binnen vier Wochen nach Steuerbescheid
• Notar- und Grundbuchgebühren — typischerweise 1,5 bis 1,8 Prozent
• Maklercourtage — bei vermittelten Objekten je 3,57 Prozent Käufer- und Verkäufer-Anteil (Käufer zahlt somit 3,57 Prozent)

Beispiel Riegelsberg: Bei einem Median-Einfamilienhaus von 295.000 € ergibt das rund 19.000 € Grunderwerbsteuer, 4.700 € Notar/Grundbuch und — falls Makler involviert — 10.500 € Courtage, zusammen rund 34.200 €. Diese Summe sollte nicht finanziert, sondern aus Eigenkapital beglichen werden.

Das Annuitätendarlehen — wie die monatliche Rate aufgebaut ist

Rund 90 Prozent aller Immobilienfinanzierungen im Saarland laufen als Annuitätendarlehen. Dabei bleibt die monatliche Rate konstant, setzt sich aber dynamisch zusammen:

1. In den ersten Monaten fließt ein hoher Anteil in Zinsen, weil die Restschuld noch hoch ist.
2. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld; der Zinsanteil wird kleiner, der Tilgungsanteil steigt automatisch.
3. Am Ende der Zinsbindungsfrist — typischerweise 10 oder 15 Jahre — steht eine Restschuld, die mittels Anschlussfinanzierung weitergeführt wird.

Aktuell empfehlen Banken eine Anfangstilgung von mindestens 2,5 bis 3 Prozent, um die Restschuld zum Zinsbindungsende spürbar zu drücken. Bei einem 200.000-€-Darlehen mit 3,5 % Zins und 3 % Anfangstilgung beträgt die monatliche Rate ca. 1.083 €; nach zehn Jahren wäre die Restschuld auf etwa 143.000 € gesunken.

Fördermittel — öffentliche Zuschüsse und zinsvergünstigte Darlehen

Käufer in Riegelsberg können auf mehrere Förderlinien zugreifen:

• KfW 124 (Wohneigentum für Familien) — bis zu 100.000 € Darlehensbetrag zu Vorzinsen, wenn Haushaltseinkommen unter definierten Grenzen liegt und Kinder vorhanden sind.
• KfW 261 / 262 (Klimafreundlicher Neubau und Sanierung) — Förderung für Effizienzhäuser (KfW-40, KfW-55 im Bestand) mit Tilgungszuschüssen bis 37.500 €.
• SIKB-Landesförderung — die Saarländische Investitionskreditbank vergibt zusätzliche Darlehen für junge Familien und energetische Modernisierung; kombinierbar mit KfW-Mitteln.

Wichtig: Förderanträge müssen vor Unterzeichnung des Kaufvertrags bzw. vor Baubeginn gestellt werden.

Welche Unterlagen verlangt die Bank?

Eine vollständige Bonitätsprüfung umfasst:

• Eigenkapital-Nachweise — Kontoauszüge, Sparbücher, Depotübersichten der letzten drei Monate
• Einkommensnachweise — Angestellte: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate plus aktueller Arbeitsvertrag; Selbständige: zwei bis drei aktuelle Steuerbescheide und BWA
• Schufa-Selbstauskunft — kann kostenlos einmal jährlich auf meineschufa.de angefordert werden
• Objektunterlagen — Exposé, Wohnflächenberechnung, Grundriss, Energieausweis, Flurkarte

Tipp für Riegelsberg: Dank der drei Saarbahn-Halte (Riegelsberg Süd, Riegelsberg Mitte, Walpershofen-Etzenhofen) bewerten Banken ÖPNV-nahe Lagen häufig mit einem Lagebewertungs-Bonus — das kann den Beleihungswert um 3 bis 5 Prozent heben und bessere Konditionen ermöglichen.

Lokale Preis-Beispiele zur Finanzierungsplanung

Für eine realistische Kalkulation helfen aktuelle Riegelsberg-Median-Werte:

• Einfamilienhaus (Bestand 1950–1990) — ca. 295.000 €
• Quadratmeterpreis Bestand — rund 1.600 €/m²
• Bodenrichtwert Walpershofen (Bahnnähe) — 165 €/m²
• Bodenrichtwert Güchenbach (Hanglage) — 115 €/m²

Bei einem 295.000-€-Haus und 60.000 € Eigenkapital (ca. 20 %) bleibt ein Darlehensbedarf von 235.000 €. Mit 3,5 % Zins und 3 % Anfangstilgung läge die monatliche Belastung bei rund 1.271 € — deutlich unter dem, was Pendler durch die 14-Minuten-Saarbahn-Verbindung zum Saarbrücker Hauptbahnhof an Mobilitätskosten einsparen können.