Courtage bezeichnet die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Der Begriff stammt aus dem Französischen („courtage" – Vermittlungsgebühr) und wird im deutschen Immobilienmarkt synonym zur Maklerprovision verwendet. Rechtlich und wirtschaftlich meinen beide Begriffe denselben Anspruch: die erfolgsabhängige Entlohnung des Maklers.
Regelungen zur Höhe der Courtage im Saarland
Die Courtage ist grundsätzlich frei verhandelbar – eine gesetzliche Festlegung existiert nicht. Im Saarland haben sich jedoch marktübliche Sätze etabliert, die in Riegelsberg, Walpershofen und Güchenbach regelmäßig zur Anwendung kommen:
- Kaufgeschäfte: Seit der Reform des Bestellerprinzips (Dezember 2020) beträgt die Courtage üblich je 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer für Käufer und Verkäufer – insgesamt also 7,14 Prozent. Bei einem typischen Einfamilienhaus in Walpershofen mit Verkaufspreis 295.000 Euro fallen damit rund 10.530 Euro pro Partei an.
- Mietgeschäfte: Die Courtage darf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen (§ 3 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz). Sie ist ausschließlich vom Auftraggeber – also demjenigen, der den Makler beauftragt – zu zahlen (Bestellerprinzip).
- Gewerbeobjekte: Hier gelten die Beschränkungen des Wohnimmobilienmarkts nicht; die Courtage wird individuell vereinbart, häufig zwischen 3 und 5 Prozent netto des Kaufpreises oder mehrere Monatsmieten.
Fälligkeit und Provisionspflicht
Die Courtage wird erst fällig, wenn der Hauptvertrag – Kaufvertrag beim Notar oder rechtswirksamer Mietvertrag – abgeschlossen ist. Allein die Anbahnung, Objektbesichtigungen oder das Erstellen eines Exposés begründen noch keinen Zahlungsanspruch. Wird der notarielle Kaufvertrag etwa für ein Reihenhaus in Riegelsberg Süd unterzeichnet, entsteht in diesem Moment die Forderung des Maklers. Scheitert das Geschäft vorher – beispielsweise weil die Finanzierung nicht zustande kommt –, bleibt der Makler ohne Provision.
Wichtig: Der Makler muss nachweisen, dass er die wirksame Ursache für den Vertragsabschluss war. Hat der Käufer die Immobilie bereits aus anderer Quelle gekannt oder wird der Vertrag ohne Mitwirkung des Maklers geschlossen, entfällt der Anspruch.
Formvorschriften beim Immobilienkauf
Seit Dezember 2020 verlangt § 656a BGB für Maklerverhältnisse beim Immobilienkauf die Textform: Der Maklerauftrag muss schriftlich – auf Papier oder per E-Mail – dokumentiert sein. Eine rein mündliche Vereinbarung bei einer Besichtigung in Güchenbach genügt nicht und macht den Provisionsanspruch unwirksam. Zudem ist der Makler verpflichtet, dem Käufer vor Abschluss des Kaufvertrags bestimmte Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, wesentliche Bau- und Ausstattungsmerkmale) in Textform zur Verfügung zu stellen. Verstöße gegen diese Informationspflichten können ebenfalls zur Kürzung oder zum Wegfall der Courtage führen.
Beispiel: Courtage bei einem Hauskauf in Walpershofen
Ein Käufer erwirbt ein freistehendes Einfamilienhaus in Walpershofen, fußläufig zum Saarbahn-Halt Walpershofen-Etzenhofen, für 310.000 Euro. Die Courtage beträgt je 3,57 % für Verkäufer und Käufer:
- Käufer-Courtage: 310.000 € × 0,0357 = 11.067 Euro
- Verkäufer-Courtage: 310.000 € × 0,0357 = 11.067 Euro
- Gesamt-Courtage: 22.134 Euro
Hinzu kommen für den Käufer Grunderwerbsteuer (6,5 %, also 20.150 Euro) und Notar- sowie Grundbuchkosten (ca. 1,5 %, also rund 4.650 Euro). Die Nebenkosten summieren sich damit auf etwa 35.867 Euro – ein erheblicher Anteil, der bei der Finanzierungsplanung zwingend als Eigenkapital eingeplant werden muss.
Abgrenzung zu anderen Vermittlungsgebühren
Courtage fällt ausschließlich für die erfolgreiche Vermittlung an. Honorare für Beratungsleistungen, Wertgutachten oder Vermarktungs-Pakete – etwa bei hochpreisigen Objekten in Hanglage Güchenbach – werden separat vereinbart und unterliegen anderen vertraglichen Grundlagen. Eine transparente Aufschlüsselung im Maklervertrag schützt beide Seiten vor Missverständnissen.