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Bestellerprinzip

auch: Wer bestellt, zahlt

Wer den Immobilienmakler beauftragt, zahlt dessen Provision – bei Mietwohnungen seit 2015 voll, beim Kauf von Eigenheimen seit Ende 2020 mindestens zur Hälfte.

Das Bestellerprinzip legt fest, wer die Maklerprovision trägt: der Auftraggeber. Seit 2015 gilt es für Mietwohnungen, seit Dezember 2020 auch für den Kauf selbst genutzter Wohnimmobilien – allerdings in unterschiedlichen Ausprägungen. Für Käufer und Verkäufer in Riegelsberg bedeutet die Regelung konkret: klare Kostentransparenz und hälftige Teilung statt Vollabwälzung auf eine Seite.

Mietwohnungsmarkt: Vollprovision durch Vermieter

Seit dem 1. Juni 2015 gilt nach § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz: Wer bestellt, zahlt. Beauftragt der Vermieter einen Makler, um eine Wohnung zu vermieten, trägt er die komplette Provision. Eine Klausel, die Mieter zur Zahlung verpflichtet, ist unwirksam und kann angefochten werden. Der Maklervertrag muss in Textform vorliegen – eine E-Mail reicht aus. Doppelbeauftragungen (Makler arbeitet gleichzeitig für Vermieter und Mieter) sind unzulässig. In der Praxis trifft die Regelung vor allem Vermieter, die über Makler inserieren, statt selbst Wohnungsbesichtigungen zu organisieren.

Eigenheimkauf: Hälftige Teilung seit Ende 2020

Beim Kauf von Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen greift seit dem 23. Dezember 2020 § 656c BGB: Engagiert der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens denselben Prozentsatz zahlen wie der Verkäufer. Die früher im Saarland übliche Praxis, die volle Provision (oft 7,14 % inkl. MwSt.) auf den Käufer abzuwälzen, ist damit Geschichte. Heute zahlt jeder 3,57 Prozent – eine echte Entlastung für Käufer, die ohnehin Grunderwerbsteuer (6,5 % im Saarland), Notar (ca. 1,5 %) und Grundbucheintrag stemmen müssen. Ausgenommen von der Regelung sind Gewerbeobjekte, Mehrfamilienhäuser mit reiner Renditenutzung und unbebaute Grundstücke.

Konkrete Beispielrechnung aus Riegelsberg

Ein Einfamilienhaus in Walpershofen, fußläufig zum Saarbahn-Halt Walpershofen-Etzenhofen, wechselt für 295.000 € den Besitzer. Der Verkäufer hatte den Makler beauftragt. Die Provisionslast verteilt sich wie folgt:

  • Verkäufer: 3,57 % von 295.000 € = 10.531,50 €
  • Käufer: 3,57 % von 295.000 € = 10.531,50 €
  • Gesamt-Maklerprovision: 21.063 € (7,14 %)

Vor der Reform hätte der Käufer in der Regel die vollen 21.063 € getragen – ein Unterschied von über 10.500 Euro, der bei der Finanzierung spürbar zu Buche schlägt.

Was im Maklervertrag stehen muss

Damit die Provision rechtswirksam wird, sind folgende Punkte zwingend:

  1. Textform: Der Maklervertrag muss schriftlich oder per E-Mail vorliegen; mündliche Absprachen reichen nicht.
  2. Benennung des Bestellers: Es muss eindeutig erkennbar sein, wer den Makler beauftragt hat – Verkäufer oder Käufer.
  3. Gleichheit der Anteile: Der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Verkäufer; eine 4:3-Aufteilung zulasten des Käufers wäre unwirksam.
  4. Keine Doppelbeauftragung: Der Makler darf nicht gleichzeitig exklusiv für beide Seiten tätig sein, es sei denn, beide stimmen explizit zu.

Folgen bei Verstößen

Unwirksame Provisionsvereinbarungen sind nicht einklagbar. Hat ein Käufer zu viel gezahlt – etwa weil im Vertrag eine unzulässige Vollabwälzung vereinbart wurde –, kann er den überzahlten Betrag nach Bereicherungsrecht zurückfordern. Makler verlieren ihren Anspruch vollständig, wenn sie gegen das Bestellerprinzip verstoßen. Für Käufer in Riegelsberg lohnt es sich daher, den Maklervertrag vor Unterzeichnung zu prüfen oder einen Notar hinzuzuziehen, der ohnehin den Kaufvertrag beurkundet.

Lokaler Kontext: Riegelsberg, Walpershofen, Güchenbach

In Riegelsberg spielt das Bestellerprinzip vor allem bei Bestandsimmobilien eine Rolle – der Median liegt bei rund 295.000 Euro für Einfamilienhäuser aus den 1950er- bis 1990er-Jahren. Wer in Walpershofen nahe der Saarbahn kauft, profitiert zusätzlich von einem ÖPNV-Premium-Effekt (5–10 % höhere Quadratmeterpreise), muss aber auch mit Bodenrichtwerten bis 165 €/m² kalkulieren. In Güchenbach, dem kleinsten Ortsteil mit Hanglagen und ländlichem Charakter, liegen die Richtwerte bei etwa 115 €/m². Die Provisionslast bleibt jedoch überall gleich: 3,57 % für Käufer, 3,57 % für Verkäufer – sofern der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Wer selbst einen Makler engagiert, trägt die volle Provision. Eine transparente Kostenaufstellung gehört zu jedem seriösen Maklerexposé dazu.