Nebenkosten bezeichnen die wiederkehrenden Kosten, die durch den Betrieb und die Bewirtschaftung einer Immobilie anfallen. Während Eigentümer diese Kosten grundsätzlich selbst tragen, können sie im Mietverhältnis auf den Mieter umgelegt werden – allerdings nur innerhalb der Grenzen, die die Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der Mietvertrag ziehen. In Riegelsberg, wo rund die Hälfte der Haushalte zur Miete wohnt, spielt das Thema sowohl für Vermieter als auch für Mieter eine zentrale Rolle.
Welche Kosten dürfen umgelegt werden?
Die Betriebskostenverordnung zählt in § 2 abschließend 17 Positionen auf, die als Nebenkosten an den Mieter weitergegeben werden dürfen:
- Grundsteuer – in Riegelsberg wird sie über den Hebesatz von 490 % erhoben.
- Wasser und Abwasser – häufig der zweitgrößte Block nach Heizkosten.
- Heizung und Warmwasserbereitung – werden nach Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet.
- Aufzugskosten – Wartung, Strom, TÜV-Prüfung.
- Straßenreinigung und Müllabfuhr – in Riegelsberg vom Entsorgungsverband Saar (EVS) organisiert.
- Gebäudeversicherung – Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschaden-Versicherung.
- Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege – sofern vertraglich vereinbart.
- Beleuchtung – Stromkosten für Treppenhäuser, Außenbeleuchtung.
- Schornsteinreinigung und Rauchmelder-Wartung.
- Hausmeister – anteilige Kosten für Betreuung und Kleinreparaturen.
- Kabelanschluss – nur noch in Altverträgen umlagefähig; neue Verträge seit Juli 2024 nicht mehr.
- Sonstige Betriebskosten – müssen im Mietvertrag konkret benannt werden.
Was nicht umgelegt werden darf
Viele Vermieter und Mieter verwechseln Instandhaltung mit Betriebskosten. Folgende Positionen sind nicht umlagefähig:
- Reparaturen und Instandsetzungen (z. B. Dacherneuerung, Fassadenrenovierung).
- Verwaltungskosten der Hausverwaltung oder eigene Verwaltungsarbeit des Vermieters.
- Leerstandskosten – alle Nebenkosten müssen auf die tatsächlich vermieteten Einheiten umgelegt werden.
- Erstanschaffung (z. B. Kauf neuer Rauchmelder; nur die laufende Wartung ist umlagefähig).
- Kosten für Modernisierung oder energetische Sanierung.
Abrechnung und Fristen
Nach § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter ab Ende des Abrechnungszeitraums zwölf Monate Zeit, die Nebenkostenabrechnung zuzustellen. Kommt die Abrechnung später, verfällt das Recht auf Nachforderung – außer, der Vermieter kann nachweisen, dass ihn kein Verschulden trifft (etwa verspätete Zulieferung der Heizkostenabrechnung durch den Messdienstleister). Der Mieter muss seinerseits innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwände erheben. In Riegelsberg ist die Konstellation verbreitet, dass Eigentümergemeinschaften die zentrale Abrechnung erst im Herbst des Folgejahres fertigstellen, sodass Vermieter eng an die 12-Monats-Grenze kommen.
Übliche Größenordnung in Riegelsberg
Im saarländischen Durchschnitt liegen die Betriebskosten – ohne Heizung und Warmwasser – bei 1,80 bis 2,20 €/m² monatlich. Inklusive Heizung und Warmwasser bewegen sich die Gesamtnebenkosten in gut gedämmten Bestandsgebäuden bei rund 2,60 bis 3,00 €/m², in älteren unsanierten Objekten können sie auf 3,50 €/m² steigen. In Riegelsberg spielt die Saarbahn-Nähe eine Rolle: Wohnungen in fußläufiger Entfernung zu den Haltestellen Riegelsberg Süd, Riegelsberg Mitte oder Walpershofen-Etzenhofen erzielen zwar höhere Kaltmieten, doch die Nebenkosten selbst unterscheiden sich nicht systematisch von den Ortsteillagen in Güchenbach. Größeren Einfluss hat der Gebäudezustand: Ein 1970er-Jahre-Mehrfamilienhaus mit alter Ölheizung kann doppelt so hohe Heiznebenkosten verursachen wie ein vergleichbarer Neubau mit Wärmepumpe.
Betriebskosten-Spiegel nutzen
Der Deutsche Mieterbund veröffentlicht jährlich einen Betriebskosten-Spiegel mit bundesweiten Durchschnittswerten je Position. Mieter in Riegelsberg können die eigene Abrechnung damit abgleichen, um auffällige Abweichungen zu identifizieren – etwa überhöhte Hausmeisterkosten oder fehlende verbrauchsabhängige Erfassung bei Wasser. Bei Unklarheiten empfiehlt sich der Gang zur Mieterberatung oder zu einem spezialisierten Anwalt, bevor die Zwölf-Monats-Frist für Einwände verstreicht.